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房企融资渠道受阻 2018年房贷或减万亿

2018年02月11日 11:30:21  来源:e都市  编辑:阿九
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房地产行业此轮融资渠道的收紧,始于2017年4月中国银监会下发的《关于银行业风险防控工作的指导意见》,《意见》在房地产领域从严厉打击“首付贷”、严禁资金违规流入房地产领域、严查挪用消费贷款资金等多方面进行了详细要求,并要求“要建立全口径房地产风险监测机制”。2017年11月,住建部、央行、银监会又出台《住房城乡建设部人民银行银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作》,严禁房地产开发企业、房地产中介结构违规提供购房首付融资,并要求银行业金融机构加大对首付资金来源审核力度,严禁挪用资金购房。一系列政策的出台和持续严管,作为房企资金重要来源的首付款、银行贷款、公司债、信托等融资渠道的全面收紧,融资难度加大、融资成本提高成为众多房企面临的现实,“严冬的寒意”已经四处弥漫触动着人们焦虑而敏感的神经。

伴随去杠杆、促合规、穿透核查等金融降风险举措逐步落实,房企融资环境将持续收紧。从主要融资渠道看,银行、信托、私募以及保险均有所收窄,银行地产业务收缩至低位,同时对合作开发中的伙伴选择资质审核也愈加严格,更加倾向于房地产百强、地方龙头企业和白名单客户,且融资成本均有所提升。

房企融资渠道受阻

中原地产统计,目前有15家房企公布了2018年1月的销售额高达1737.74亿,同比上涨幅度高达74%。虽然销售额刷新了历史纪录,但房企已开始感受到一丝凉意。

上海一家券商内部人士告诉记者,原来房企资金来源主要有几个渠道,一是银行开发贷款,要符合“432”的要求,二是信托也需要符合“432”,三是非标融资,不要抵押纯信用的都可以融资,正规的融资渠道在迅速缩减,其余融资渠道比如P2P,以及地方股权融资平台,比如广东金交所,前海金交所,重庆金交所,陆交所等等,都可以给房企融资,但现在连最差的融资平台都被限制住了。

按照银监会的规定,房地产信托贷款要符合“432”条件,4代表的是房地产公司4证齐全,3是指项目中房地产公司至少要有30%的自有资金,2 是指融资方至少有二级或以上的资质。

房企通过银行贷款,主要是两种方式,土地款和开发贷,以前房企不需要拿土地抵押,前30强房企,仅靠公司纯信用担保就可以从银行贷款,但据记者了解,现在没有银行愿意做了,必须要拿土地抵押。

“股份制银行的开发贷都没额度了,中农工建交邮储银行还有一些额度,但所有银行土地款融资都做不了。”一位金融从业资深人士告诉记者,大的房企还能发发债,但发债现在也很难。

而信托公司目前只能做两块业务,土地款和开发贷,必须要有土地抵押,他们的资金是通过银行来募集。

数据显示,2017年68家信托公司共发行1907只房地产集合信托产品,较2016年同比上涨123%,募集额度更是从2016年的2717.33亿元,大幅上涨至6261.02亿元,涨幅高达130.4%。

信托贷款将成为2018年被重点整顿的领域。

重庆一家信托公司人士告诉记者,目前前五十强房企通过信托的平均融资成本在9%-10%,50-100强的在12%左右。“现在平均一个信托一个月募集不到3亿,已过会待发的项目接近200亿,还有200亿等着过会,主要是市场上没钱。”

据记者了解,已有大型房企内部做出要求,要最大限度地保持现金流的畅通,融创在多个城市的销售均要求全款买房,尽快回笼资金。但大部分房企也无法做到逆周期拿地,因此即使调控已经持续一年多,但房企拿地热情不减。

中原地产研究中心统计数据显示,2017年全年,拿地最积极的50家房企合计拿地金额达到了23927亿。与2016年同期拿地金额13668亿对比,涨幅达到了75%。

上海某大型房企内部人士告诉记者,开发商的现金流永远都是紧张的,去年销售好,目前资金链倒是没什么问题,主要愁的是预售证拿不到,开发商都很急,政府限价,房企又不愿意降价,所以就僵持着。

而上述信托公司人士表示,房企资金链很紧张,虽然去年销售好,但是拿地也多,开发成本巨大,本来房地产企业就是高杠杆,一旦银行规模受限,发债审核受限,它的主力资金渠道就会出问题。

“前两年地产发债成本大多在6%左右,从去年下半年开始根本发不出来,只有abs 、abn这种有现金流的资产融资的才会好点。”某大型券商人士说。

2018年房贷或减万亿

除了其他资金来源,影响房企资金链最主要的还是销售回款,但银行在个贷上也在持续收紧。

光大银行个贷经理告诉记者,今年跟去年的房贷额度相比不可同日而语。“具体数字我不知道,但是我们开门红投放的个贷有90%是非房贷,比如经营贷、消费贷、商用房按揭、车贷等个贷。”

今年以来,中央多次释放严控资金违规流入房地产行业的信号。1月13日,银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》,整治重点包括发放首付不合规的个人住房贷款;以充当筹资渠道或放款通道等方式,直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利;综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等。

1月25——26日,中国银监会举行的2018年全国银行业监督管理工作会议中也提出,今年将继续防控金融风险,将在降低企业负债率,严格控制高负债企业融资的同时,控制居民杠杆率的过快增长,继续遏制房地产泡沫化。

近日,上海银监局也下发《关于规范开展并购贷款业务的通知》要求辖内商业银行严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求,对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款,并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目等。结合此前针对企业资金端收紧的政策来看,房企资金获取难度再度加大。

2月5日至6日上午,2018年中国人民银行工作会议在京召开,防范化解金融风险在2018年的工作任务中位列第二。

受此影响,2月7日,地产股大跌,荣盛发展等股跌停。

交通银行首席经济学家连平表示,目前商品房销售和个人购房贷款余额增速均已从高点开始回落。参照以往经验,预计二者都将在2018年达到底部。简单假设这一轮房地产周期的底部值与上一轮差不多,估算2018年新增个人住房贷款约3.3万亿元,较2017年减少8000亿-10000亿元。不过,由于2017年的不少个人房贷可能已批贷但未放贷,预计2018年一季度个人房贷仍可能以一定的规模投放,并不会马上萎缩。

中小房企大清洗来临

房地产行业的大清洗早已拉开序幕,如今只是又多了一层霜而已,无论是拿地、开发、运营以及销售,中小企业均难以与已经全国布局的庞大军团对抗。从资金链协调性来看,中小企业往往集中在局部区域,抗衡区域市场波动能力有限,同时单块地对资金影响大,资金平衡力弱;从资金链财务弹性来看,中小企业资金流动性和投融资能力较低,对融资政策及渠道依赖性较强,资金链的弹性相对脆弱;从资金产投效率来看,中小企业产品力一般较弱,标准化程度低,资金回报率较低,可持续经营能力偏弱;从资金链运转来看,中小房企开发周期偏长,运营能力不足,资金链周转能力相对较弱。

2017年以来,融资渠道的围追堵截更是让那些产品竞争力小、品牌影响力弱、在三四线及中小县城有大量库存且负债累累的中小企业走到了悬崖边上,当资金紧缺遇上融资调控年,中小企业面临巨大的生存考验。我们认为,有三类中小房企或将在此轮调控中离场:

高杠杆的中小企业。中小房企一般开发周期偏长、销售回款慢,对资金稳定性与渠道均有一定依赖性,总体财务弹性小,融资严控将进一步推高高杠杆经营的中小企业资金链紧张程度,从而导致现金流断裂。

布局单一、拿地王的中小房企。中小房企普遍布局相对单一,难以通过多城市布局平衡局部市场波动风险,在城市分化加剧背景下,部分城市高杠杆的中小房企将面临较大资金链风险。同时,部分激进拿地的中小房企,尤其地王地块将极大拖累企业整体经营稳定性。

城市品牌影响力弱的中小房企。中小房企大量分布在三四线城市和中小县城,产品品质与品牌影响力相对全国性大型品牌房企仍然较低,伴随大型房企向三四线城市纵深,该区域中小房企将面临后续无地可拿、有地拿不起的局面,经营将面临存续风险。

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